Tem dúvidas entre fazer/pedir uma simulação ou aprovação para o seu crédito habitação, se a intenção é contratar, deve optar sempre por uma aprovação, mesmo que numa fase inicial só seja possível fazer uma pré aprovação!

Quando se fala de crédito habitação todas as simulações que se possam fazer, sejam elas pela Internet, Telefone ou Pessoalmente, não passam de simulações e estão sempre pendentes de análise de risco de incumprimento por parte do cliente, que o banco faz, para poderem ser contratadas, primeiro, e depois também para a atribuição da taxa de juro.

Para além da aprovação do risco, ou seja, se o banco concorda em nos emprestar dinheiro, também é necessária a aprovação da taxa de juro, que varia em função de vários critérios, que por norma quanto maior é o risco, maior é a taxa de juro e quanto maior é o valor financiado menor é a taxa de juro!

Os principais factores que os bancos levam em linha de conta para determinar o valor da taxa de juro, nomeadamente o spread, de uma operação de crédito habitação, são:

  • A diferença entre o valor da casa e o valor de financiamento, tecnicamente conhecido por LTV (Loand-to-Value), se a casa vale 200 e o financiamento é de 100, diz que tem um LTV de 50%, resultado da divisão do valor de financiamento pelo de avaliação, quanto maior for esta percentagem, maior é o risco e maior é o preço;
  • O Valor do Financiamento, quanto maior for o empréstimo, menor é a taxa de juro (spread), alguns bancos têm escalões, que começam a bonificar a partir dos 150.000€;
  • Os rendimentos do agregado familiar, por vezes a partir de determinado valor têm tabelas de spread diferenciadas;
  • Também a Taxa de Esforço, que tem a ver com a relação entre os rendimentos e os encargos, faz diferença.

Simular Seguro de Vida

Nunca se esqueça que uma simulação não passa disso mesmo, uma simulação, que não lhe oferece qualquer garantia de que o banco concretize o que está no papel ou ecrã do computador, muito menos quando lhe é comunicada verbalmente.

Não garante que o banco aceita fazer o financiamento, e mesmo que aceite, o que garante é o spread de tabela, qualquer outro só depois de aprovado é que pode ser garantido.

Com a apetência dos bancos para fazer crédito habitação novamente em alta, infelizmente alguns funcionários não seguem as directrizes dos bancos e acabam por criar expectativas aos clientes, sem garantias de que as podem cumprir, valendo-se da fragilidade negocial e de conhecimento, dos clientes, no momento em que querem e precisam de financiamento para comprar a sua casa.

Se não tem tempo, ou conhecimentos suficientes, provavelmente o melhor é recorrer aos serviços de um intermediário de crédito, reconhecido pelo banco de Portugal, para o representar na negociação com os bancos e assim garantir que o processo é aprovado nas melhores condições possíveis.

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