Renegociar ou transferir o crédito habitação?

Se contratou um crédito habitação nos últimos 10 anos ou tem um spread superior a 1%, muito provavelmente pode estar a desperdiçar muito dinheiro!

Enquanto cliente bancário, deve achar que o que seria mais lógico e até coerente, seria os bancos ajustarem as condições de mercado aos contratos de crédito habitação existentes, à medida que as taxas de juro vão baixando!

Mas aí os bancos também achariam o mesmo na situação inversa, ou seja, quando as taxas aumentam, também deveriam poder aumentar nos contratos já realizados!

Por isso, para os clientes o melhor é manter a lei como está, até porque nos últimos anos o próprio Banco de Portugal tem vindo a criar legislação que defende os clientes bancários, no sentido de lhes dar liberdade de procurar melhorar as condições para o crédito habitação quando quiser, sem que os bancos, por exemplo, lhes possam cobrar comissões pelos pedidos de revisão de condições, como acontecia no passado. Ferramenta que os bancos usavam em total proveito próprio, nem tanto pelo que ganhavam com isso, mas mais pelo fator dissuasor para o cliente nem tentar.

Outra alteração importante foi as regras criadas para as comissões de penalização por liquidação antecipada que em alguns casos superavam os 5%, e hoje, com efeito retroativo a todos os contratos existentes, não podem ser superiores a 0,5% caso o indexante da taxa de juro seja varável, ou 2% no caso de taxa fixa. Ou seja mesmo que no contrato de crédito habitação esteja referida uma penalização superior a estas, o Decreto-Lei nº 51/2007, de 7 de março, vem anular essa cláusula.

Outras regras igualmente importantes, são por exemplo:

  • Os bancos não podem fazer depender a negociação da contratação de vendas associadas;
  • Podem sim bonificar o spread, pela contratação de produtos associados;
  • Não podem cobrar mais nenhuma comissão em caso de transferência, que não sejam as atrás referidas. Antes era hábito cobrarem ainda uma comissão fixa;
  • Ainda no caso de transferências, os bancos são obrigados no prazo máximo de 10 dias úteis a informar o cliente e o banco para onde o crédito vai ser transferido, quais os capitais em divida, o prazo decorrido, o tipo de crédito contratado e o distrate de hipoteca;
  • Também nestes casos de transferência do crédito habitação os valores de impostos estão isentos, ou seja o cliente não tem que pagar novamente impostos de selo nem IMT.

Podemos dizer que hoje o cidadão com crédito habitação tem total liberdade para escolher o melhor banco em qualquer momento da vida do contrato de crédito.

Agora se é melhor renegociar ou transferir o crédito habitação, depende sempre onde vai conseguir as melhores condições.

Numa situação normal de mercado, os próprios bancos adaptaram-se e muitos têm em curso campanhas de transferência em que alguns suportam a totalidade dos custos de transferência, e outros parte delas.

O que se verifica é que por norma os bancos que têm o crédito habitação são mais inflexíveis na negociação que os que estão a captar novos clientes, não é a regra mas por norma é mais vantajoso para o cliente transferir que renegociar com o seu banco.

Pode consultar o nosso artigo “Poupança em tempos de Pandemia” onde deixamos algumas dicas importantes na hora de negociar e escolher o melhor crédito habitação.

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