Como comparar as taxas de juros no crédito habitação

Nos últimos anos, tem havido algumas alterações na forma como os interessados em contratar ou que já contrataram um crédito habitação, podem comparar os custos totais do mesmo.

Antes de falarmos sobre a forma de comparar as taxas de juro de um crédito habitação importa compreender o que cada uma significa.

O QUE É A TAXA DE JURO NO CRÉDITO HABITAÇÃO?

  • A taxa de juro do crédito habitação, representa em percentagem, o custo que vai ter para poder comprar uma casa sem ter o dinheiro todo para o efeito;
  • Na prática, permite-lhe antecipar uma compra, que só poderia fazer daqui a alguns anos se tivesse capacidade de poupança, mesmo tendo o dinheiro para poupar e para pagar uma renda de casa a um senhorio;
  • Assim, tem a possibilidade poupar, disfrutar do seu património e ainda obter mais valias com o mesmo, sim, porque desde sempre que ao longo dos anos as casas acabam por valorizar de forma muito interessante;
  • É normal dizermos que somos um povo proprietário e não arrendatário, porque o mercado de arrendamento está altamente inflacionado, também devido à carga fiscal, mas essencialmente por não haver equilíbrio entre a oferta e a procura, sendo por norma, muito mais vantajoso comprar do que alugar casa.

EXISTEM TRÊS TIPOS DE TAXA DE JURO NO CRÉDITO HABITAÇÃO:

  • Taxas de Juro variável ou indexada – Que são as mais comuns, compostas por um valor fixo, o Spread (margem do banco) e um indexante (por norma uma Euribor)
  • Taxas de juro fixas – Como o nome indica são fixas e não têm alteração durante todo o prazo do contrato de crédito habitação;
  • Taxas de juro mistas – Quer dizer que durante um período a taxa é fixa e noutro é variável, por exemplo num crédito habitação a 30 anos em que os primeiros 10 a taxa é fixa e nos restantes variável.

TAXAS DE JURO E OUTROS CUSTOS ASSOCIADOS AO CRÉDITO HABITAÇÃO:

  • A taxa de juro é negociada livremente entre os bancos e os clientes, e representa apenas um dos custos a pagar por um empréstimo para aquisição de habitação. Hoje em dia, em muitos casos, esta negociação é realizada com a intervenção de um intermediário de crédito;
  • Ao subscrever um crédito habitação, o cliente para além da taxa de juro, também tem encargos com impostos, custos bancários e produtos associados, tais como os seguros de vida e multirriscos.

Para que o processo seja claro e o cliente possa decidir pelo melhor crédito para o seu caso, os bancos são obrigados a entregar a FINE ao cliente onde constam:

  • A Taxa Anual Nominal (TAN)
    • Atenção que esta taxa não representa só o tão famoso spread, esta é a taxa base sem impostos ou qualquer outro custo;
    • A mais usual, é a já referida taxa variável, composta pelo spread, a margem do banco mais um indexante, normalmente uma Euribor. Euribor esta que no crédito habitação normalmente utilizam os prazos de 3, 6 ou 12 meses.
  • A Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG)
    • Representa o custo total do crédito, englobando a TAN e os outros encargos cobrados pela instituição de crédito.
    • É expressa em percentagem anual do montante total do crédito.
    • Enquanto medida do custo total do crédito para o cliente, a TAEG deve ser utilizada para comparar diferentes propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso.
    • No cálculo da TAEG são incluídos:
  • Os juros;
  • As comissões;
  • As despesas, nomeadamente com impostos e com os emolumentos relativos ao registo da hipoteca, no caso de se tratar de um crédito com garantia hipotecária;
  • Os seguros exigidos para obtenção do crédito;
  • A comissão de manutenção de conta à ordem, cuja abertura seja obrigatória para a gestão do empréstimo;
  • Os custos com operações de pagamento e de utilização do crédito, caso existam;
  • A remuneração do intermediário de crédito, caso a mesma seja paga pelo consumidor, o que sucede quando recorre a um intermediário de crédito não vinculado;
  • Outros encargos associados ao contrato de crédito.
    • No cálculo da TAEG não são incluídos:
  • Os valores a pagar caso o cliente não cumpra obrigações previstas no contrato;
  • As comissões de reembolso antecipado do empréstimo;
  • Os custos notariais.
  • Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC)
    • O montante total imputado ao consumidor (MTIC) corresponde ao valor global que o cliente paga pelo empréstimo, ou seja, é a soma do montante do empréstimo e dos respetivos custos com juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos.

Quando vai contratar um crédito habitação e pretende obter as melhores condições possíveis, o correto é comprar a TAEG e o MTIC, se os prazos, montantes e tipos de taxa base forem iguais, e se os produtos associados ao crédito como por exemplo os seguros de vida e multirriscos forem contratados no banco, de outra forma não estará a comparar coisas comparáveis.

Por exemplo, atualmente fazer os seguros fora do banco, leva a que os clientes poupem muito dinheiro face aos sugeridos pelo banco, mesmo que deixe de ter alguma bonificação no spread.

Nestes casos, já não consegue comparar as TAEGs nem os MTICs que veem nas FINES, a solução é fazer as contas manualmente e comparar, porque nenhum banco coloca nas suas FINEs valores que não sejam de produtos ou serviços comercializados pela instituição.

Nunca esquecer, que nas taxas de juro indexadas ou mistas, as taxas e os custos são calculados ao momento, quer dizer que, quando o indexante muda, a taxa também. Mas para os comparar não tem grande importância, porque se os indexantes forem iguais mudam de igual forma.

Outro ponto muito importante, nesta comparação, é o seguro de vida em que a taxa de risco vai aumentando com a idade dos proponentes. Este aumento reflete-se no custo e difere entre companhias, tem que o levar em conta, não o que vai pagar no início, mas o que vai pagar no total do contrato, refletido na FINE como média mensal.

Algumas companhias dão descontos, ou têm taxas mais baixas nos primeiros anos e depois têm aumentos elevados ao longo do contrato.

 

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